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「ビアパブ開業プロジェクト」第3回はパート2まであります。
今回も物件取得について一緒に学んでみましょう。
前回はざっくりとした「物件取得」についての諸問題をまとめましたが、ここからが本題です。
物件をゲットするには過酷な道のりをどう乗り越えるかを説明していきます。
物件の情報はどこから仕入れればいい？
当たり前ですが、物件取得にあたって「情報」がとっても重要になります。
大きく分けて以下の3つの方法が情報収集の方法です。
①探しているエリアの不動産屋に飛び込んで、条件を伝え物件情報を出してもらう
経験からいってこの方法が1番いいのですが、これにも注意点があります。
それは、不動産に飛び込んでも初めてのお客さんには情報を回してくれないという点です。
何度も、何度も顔を出して覚えてもらって初めて物件情報を出してくれるという店もあります。
そう考えると非常に効率は悪いですね。
でも、 現地の情報に詳しい店に直接アクセスするこの方法はやっぱり効果的です。
また不動産屋に飛び込むと条件を伝えるため「ビジネスプラン」を自分で説明する必要があります。
そのための「頭の整理」は融資の交渉をする練習にもなるし、自分の現在地を知る意味でも有益なので、試してみては。
②不動産サイト、店舗売買仲介サイトを利用する
不動産サイトや店舗売買サイト、サブリース専門業者などの利用は、今すぐできる方法。
ネットさえあればわざわざそのエリアに行かずに情報が手に入るので、時間と手間を節約できます。
業者によって一等立地物件が出てくることもあり得るから、ネットだからと侮るのは禁物。
また居ぬき物件の紹介や、もともと飲食店で、工事が少ない物件も多数。
一刻も早く開業したいという人にオススメです。
しかし便利な反面、デメリットもあることを肝に命じておきましょう。
不動産サイトや店舗売買仲介サイトででてくる物件は、「サブリース物件」が多いので、家賃を必要以上に取られてしまうことも。
サブリースと書いてある物件は、家賃に１０％近くも金額が上乗せさせられて出てくることもあるため、不動産オーナーと「直接契約」するより割高になってしまいます。
また物件によりますが、保証金、礼金、仲介手数料、前払い家賃、以外にも企画料として1か月分もの賃料が取られたり、居ぬき物件の造作譲渡時にも家賃1か月分の仲介手数料が発生する場合もあります。
他には家賃＋売り上げの３％が毎月必要な業者もいるなど、かかるお金はまちまちです。
契約前にしっかり条件を確認することが必須となります。
③知人、知り合いの経営者から情報を仕入れる
知人などのつてで物件取得する方法。
これはうまくいけば非常に良いのですが、まずコネクションを作るのが大変ですし、そのようなラッキーな機会がまわってくることはまれです。
つまり現実的にいって①、②しかないので、物件所得に向け動く労力、資金力、エリアなどをよく考えておくことが大切です。
①は常日頃からの努力による部分が非常に大きいです。
不動産屋さんとのコミュニケーション能力や、今後の関係性が重要なので、一朝一夕、誰でもうまくいくというわけではなさそうです。
お金が総額でいくらかかるかもイメージする！
では②の、インターネットの利用はどうでしょう。実際に行った案件を例に見ていきましょう。
店舗資産譲渡代金3,240,741円＋税259,260円＝3,500,000円
仲介手数料（店舗資産譲渡契約分）445,000円＋税35,600円＝480,600円
保証金3,800,000円＋礼金890,000円＋税373,600円＝5,065,200円
管理・共益費 16,000円＋税1,280＝17,280円
仲介手数用（賃貸借契約分）445,000円＋税35,600円＝480,600円
合計￥9,543,680
まず大事なのはこれだけのいろんな項目でお金が発生するということを、しっかり理解しておくことです。
今回、例として物件取得にかかった総費用は９５４万になります。
物件情報の申し込みに、上記のような情報を入力し不動産業者へ入札することが必要になるため、インターネットで気軽に物件を調べる際もこれらのルールや仕組みはよくチェックしておきましょう。
同業他社も入札してくることがあるので、こちらの「イメージしているコンセプト」を伝えておくことも大事。
お金の問題に加えてお店の方向性が加味されることも、当然あります。
結果が来るまでは1週間程度かかるし、競合になれば、物件を確保できない可能性もあるので要注意。
待っている間も物件探しを続けるのが懸命かもしれません。
またこのような物件は契約時に頭金など「お金の振り込み」が必要となることがほとんど。
頭金は最低でも準備しておきましょう。
初期費用の工面に頭を回しておくのは、とても大切な作業となります。
いかがだったでしょうか。
2度にわたり物件取得までの道のりを紹介しましたが、やはりかなり大変ですね。
ぜひ自分に合った方法とスタンスで素敵な物件をみつけていただきたいです！
ほかのお酒は飲まなくてよいというほどのビール好き。
クラフトビールについて日々勉強中です！
