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2016.01.23

ビアパブ開業編 ~③物件を取得する その2

物件取得についてお伝えしてきましたが、ここでは具体的事例を交えていきましょう。


物件の情報はどこから仕入れるか。

  • ①探しているエリアの不動産屋に飛び込んで、条件を伝え物件情報を出してもらう。
  • ②不動産サイト、店舗売買仲介サイトを利用する。
  • ③知人、知り合いの経営者から情報を仕入れる。


①この方法が一番いいのですが注意点があります。

それは、不動産に飛び込んでも初めてのお客さんには情報を回してくれないという点です。

何度も、何度も顔を出して覚えてもらって初めて物件情報をだしてもらえるので、非常に効率は悪いです。

ですが、この方法が一番お勧めできます。また不動産屋に飛び込んで、条件を伝えるため自分のビジネスプランを伝えないといけないため、頭の整理にもなり、融資前の練習にもなります。


②不動産サイトや店舗売買サイト、サブリース専門業者などを利用する事は、ネットさえあればいろいろなエリアに行かずに情報が手に入るので、時間と手間を節約できとても効率的です。

また居ぬき物件の紹介もあるので、飲食店を開業するまでの時間も短くてすみます。

またそこの業者しか持っていない一等立地物件も出てきます。


しかし便利な反面、デメリットもあります。

不動産サイトや店舗売買仲介サイトででてくる物件は、サブリース物件が多いので、家賃を必要以上に取られてしまします。

サブリースと書いてある物件は、家賃に10%近くは最低でも乗っけられて出てくるので、通常不動産オーナーと直接契約するより割高になります。

また物件によりますが、保証金、礼金、仲介手数料、前払い家賃、以外にも企画料として1か月とられたり、居ぬき物件の造作譲渡時にも1か月分の仲介手数料が発生する場合があります。

他には家賃+売り上げの3%が毎月必要な業者もいます。


③知人などのつてで物件取得できれば非常に良いのですが、つてを創るのが大変ですし、なかなかそのような機会がまわってくることは稀です。


つまり現実的にいって①、②しかありません。

では具体的にイメージできるように次に進みましょう。


①はもう常日頃からの努力をするしかないので、②の実際に行った案件で見ていきましょう。


店舗の売買サイト業者より上がってきた案件をもとにどのくらいの予算がかかったか見ていきます。



店舗資産譲渡代金 3,240,741円+税259,260円=3,500,000円

仲介手数料(店舗資産譲渡契約分)435,000円+34,800円=469,800円

保証金3,800,000円礼金870,000+税69,600=469,800円

管理・共益費 16,000+税1280=17,280円

仲介手数用(賃貸借契約分)435,000+税34,800=469,800

合計_______________¥8,726,680


今回の物件取得にかかった総費用は872万になります。

物件情報の申し込みに、上記のような情報を入力し不動産業者へ入札します。


この時、同業他社も入札してくるので、こちらのイメージしているコンセプトを伝え、条件も考えて入札します。


1週間ぐらいで結果が来るので、待ちましょう。

物件が取れない可能性もあるので待っている間も物件探しを続けましょう。

今回の物件は無事入札が通ったので、1週間後に契約に至りました。

契約時にお金の振り込みが必要なので、頭金は最低でも準備しておきましょう。

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